樓市投資門檻節(jié)節(jié)攀升投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)環(huán)京和其他區(qū)域

投資客，一直是北京樓市主力購(gòu)買人群之一，每輪北京樓市價(jià)格上漲中，都能見(jiàn)到投資客的身影。在這一輪上漲周期中，抱有純投資目的的購(gòu)房人比例卻越來(lái)越少，剛需、改善等自住需求占據(jù)了購(gòu)房人中的大多數(shù)。事實(shí)上，這一輪投資客的離場(chǎng)，與以往有很大不同。《廣廈時(shí)代》調(diào)查了解到，告別北京的投資客，依然看好北京樓市，但北京樓市持續(xù)的限購(gòu)和不斷提升的價(jià)格門檻，將他們擠出了北京。不是不想投，而是投不動(dòng)了……

住宅單套價(jià)格破550萬(wàn)元 商住資格價(jià)格門檻雙提升

趙先生最近在北京投資房產(chǎn)的計(jì)劃失敗了。一個(gè)月前，經(jīng)過(guò)多番比較，他看中了通州一項(xiàng)目的商住別墅，想出手投資。銷售當(dāng)時(shí)向他透露的總價(jià)在500萬(wàn)元/套左右，這個(gè)總價(jià)對(duì)應(yīng)的首付250萬(wàn)元，在趙先生的預(yù)算之內(nèi)。不過(guò)，等待開(kāi)盤的這一個(gè)月，該項(xiàng)目的預(yù)計(jì)開(kāi)盤價(jià)格在不斷的調(diào)整，銷售向他透露的價(jià)格一次比一次高。據(jù)趙先生了解，他看中的戶型目前的報(bào)批預(yù)售價(jià)已經(jīng)超過(guò)800萬(wàn)元，即使是疊加上首次開(kāi)盤的各種優(yōu)惠，總價(jià)也是一定超過(guò)600萬(wàn)元的。

面對(duì)這個(gè)可能的開(kāi)盤價(jià)格，趙先生算了又算，還是超出了他的投資計(jì)劃。他表示，他要購(gòu)買的是商住產(chǎn)品，首付超過(guò)50%，價(jià)格這樣大幅的上調(diào)，首付款首先就提高了不少。另外，他貸款的部分只能貸十年，利率也較高，每月月供負(fù)擔(dān)也會(huì)多很多。雖然他手里持有一部分現(xiàn)金，也想投資房產(chǎn)保值，但這樣的投資他確實(shí)現(xiàn)階段投不起了。

趙先生的經(jīng)歷與很多現(xiàn)在意向在京購(gòu)房投資的投資客相近，買房投資保值增值是他們的共識(shí)，但買房投資能拿出的資金相對(duì)于北京樓市目前的價(jià)格水平則有些不匹配。根據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2016年2季度開(kāi)始，北京商品房住宅平均單套進(jìn)入了500萬(wàn)元時(shí)代，全面高端化豪宅化開(kāi)始。從2-3季度看，平均成交額達(dá)到了550萬(wàn)元以上，而在一季度只有450萬(wàn)元上下，五環(huán)內(nèi)普通商品房平均單套成交金額歷史首次突破1000萬(wàn)元，郊區(qū)房源單價(jià)也站上了4萬(wàn)元大關(guān)。

住宅投資不動(dòng)了，投資客曾經(jīng)最愛(ài)的商住類產(chǎn)品目前投資起來(lái)也困難重重。在價(jià)格上，商住項(xiàng)目并未缺席這一輪的上漲，價(jià)格不斷攀升。一些新推出的商住項(xiàng)目，本就是這兩年地王上的配建產(chǎn)品，樓面價(jià)格不輸于住宅，銷售價(jià)格相比同區(qū)域二手房高出不少。在戶型上，與以往市場(chǎng)上商住產(chǎn)品大都是小戶型低總價(jià)不同，新入市的商住項(xiàng)目中，大平層、疊墅產(chǎn)品居多，總價(jià)門檻大幅提升。而在資格上，雖然商住類產(chǎn)品整體的限購(gòu)并未出臺(tái)政策，但這樣的風(fēng)聲卻一直沒(méi)有消失。利好最多的通州，已經(jīng)全面限購(gòu)，將投資客擋在門外，而其他區(qū)域的歷史經(jīng)驗(yàn)也證實(shí)，商住類產(chǎn)品的投資回報(bào)率并不好，升值速度和交易成本致使商住產(chǎn)品在后期出手時(shí)并不占優(yōu)勢(shì)。

中產(chǎn)投資轉(zhuǎn)向環(huán)京樓市 老投資客收益終“解套”

北京投不動(dòng)了，但手里的現(xiàn)金依然在，距北京最近的環(huán)京樓市就率先成了這些投資客的投資目標(biāo)。

韋女士最近就在八達(dá)嶺孔雀城投資買了套房，這次投資的目的很簡(jiǎn)單，就是為了給家里的100多萬(wàn)現(xiàn)金保值增值。與以往中國(guó)人“落袋為安”的理念不同，現(xiàn)在家中銀行賬戶上有一兩百萬(wàn)現(xiàn)金的人很焦慮，通貨膨脹和蹭蹭上漲的房?jī)r(jià)讓他們擔(dān)心賬戶上的錢會(huì)越來(lái)越不值錢，選擇一個(gè)投資渠道把錢花出去，是他們現(xiàn)在的主要課題。韋女士就是其中一員，房產(chǎn)仍是他們最信任的投資渠道，買了房，心里就踏實(shí)了。

投資客的大量涌入，致使環(huán)京樓市的價(jià)格飛速上漲。一些錯(cuò)過(guò)前幾輪上漲周期的區(qū)域，價(jià)格也在節(jié)節(jié)攀升。李先生手里的一套商住公寓最近就終于“解套了”。2012年，李先生和同事們一起團(tuán)購(gòu)了廊坊的一處商住公寓，當(dāng)時(shí)，對(duì)于這套房子，他們都一致的看好，認(rèn)為價(jià)格很快就會(huì)漲上去，可是四年過(guò)去了，該房產(chǎn)所處的區(qū)域一直不溫不火，無(wú)論環(huán)京有多少利好，價(jià)格波動(dòng)一直很輕微，價(jià)格漲幅甚至還沒(méi)有貸款利率高。今年4月份，眼看北京周邊的房子價(jià)格上漲得如此厲害，李先生咨詢中介想把這套房子出售變現(xiàn)，當(dāng)時(shí)中介告訴他，8000元/平方米的單價(jià)可能都賣不出去。而這兩天李先生接到了中介的電話，詢問(wèn)他單價(jià)10000元/平方米的話房子賣不賣。李先生不由得感慨，“終于解套了”。

環(huán)京樓市這一輪的暴漲超出很多人的想象，而且目前也沒(méi)有剎車的跡象。雖然經(jīng)過(guò)這一輪上漲，投資門檻已經(jīng)高出了不少，但相對(duì)于北京的房?jī)r(jià)，對(duì)投資客來(lái)說(shuō)更容易接受。而過(guò)去一年房?jī)r(jià)的漲幅也讓很多家里有一部分閑錢的人動(dòng)心，想要出手享受上漲的福利。同事、朋友們商量著去北京周邊看房、投資，又成了一種常態(tài)。

資產(chǎn)荒下房產(chǎn)仍是主要選擇 投資客被迫撤離北京

為什么即使是投不起了，人人還是都想要投資？資金潮下的資產(chǎn)慌仍是主要原因。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，對(duì)于投資需求，不同的定義下有不同的解讀。廣義來(lái)說(shuō)，目前在北京買房的都是投資需求。因?yàn)槿绻�是單純�(yōu)榱俗宰�，在目前的房屋租售比下，沒(méi)人會(huì)選擇買房，租房是解決自住需求成本最低的方式。現(xiàn)在買房的人，都是一種投資，或是看中未來(lái)上漲的趨勢(shì)，期待投資獲利，或是害怕將來(lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，早買早安心。而這些投資需求產(chǎn)生的主要原因還是目前寬松的信貸政策和貨幣供應(yīng)。

投資需求旺盛，但北京的高房?jī)r(jià)難以消化所有的投資需求，資金量小的投資客自然就被擠出了北京。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，北京目前仍執(zhí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策，而房?jī)r(jià)也在不斷走高，投資價(jià)值衰減。一沒(méi)資格、二沒(méi)資金，投資客在北京投資就變得十分困難。而這些需求就外溢至了環(huán)京、旅游地產(chǎn)、海外地產(chǎn)等領(lǐng)域，推動(dòng)著價(jià)格的全面上漲。

在《廣廈時(shí)代》調(diào)查了解中也發(fā)現(xiàn)，很多選擇在北京周邊及其他區(qū)域購(gòu)房的投資客，他們最初計(jì)劃投資時(shí)的首選都是北京，出走北京，投資到其他區(qū)域更多的是一種無(wú)奈。盡快出手，防止日后更加出不了手是他們共同的想法。但對(duì)于未來(lái)的投資收益率，很多投資客并沒(méi)有認(rèn)真的計(jì)算過(guò)，或者說(shuō)，他們也并不是信心十足。近期想在燕郊買房的小李的一句話很有代表性，“我看他們?nèi)ツ曩I的到現(xiàn)在已經(jīng)賺了幾十萬(wàn)”。

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